Comment fixer le prix d'une maison
Débat entre le vendeur qui voudrait vendre au plus cher…
… et l'acheteur qui veut acheter au plus bas !
Certains propriétaires fixent le prix de vente comme suit :
J'ai acheté X millions en 19xx, puis j'ai payé les frais de notaire pour Y millions, ensuite j'ai fait des travaux pour Z millions. Si j'additionne tout ça, que j'ajoute l'inflation, plus un petit bénéfice, cela donne le prix que je demande.
Comme les acheteurs aiment bien discuter le prix, je vais toujours le majorer de 20 ou 30 % et, qui sait, si j'ai un peu de chance, ce sera cela de pris en plus !
L'acheteur fait un autre calcul :
- si on demande X millions pour la maison, je dois ajouter les frais notariaux donc, en réalité, ça va me coûter…
- la maison n'est plus très fraîche, pour repeindre, tapisser, installer une cuisine convenable cela va encore coûter…
- l'abri de jardin qu'ils ont construit est vraiment nul, cela va encore me coûter… pour le démolir.
- je dispose déjà d'autant et je peux emprunter maximum tant.
- si je déduis tous ces frais de ce montant, voilà le prix que j'offre
- Le vendeur a l'air pressé et il y a déjà longtemps que la maison est à vendre, je vais proposer 10 ou 20 % en moins. On ne sait jamais !
Alors, comment fixer la vraie valeur du bien ?
a) L'estimation
Les estimations peuvent donner des valeurs très différentes en fonction de qui la réalise (notaire, agent, expert ?).
Selon que la maison sera située sur des terrains différents, avec un environnement différent, avec des projets d'aménagement du territoire différents (industrie, agricole, extension d'habitat, nouvelles routes, décharge ou nouvel aéroport), cette même maison n'aura pas du tout la même valeur.
b) Les prix des maisons vendues récemment dans la région
C'est une très bonne approche mais quel a été le véritable prix de vente ?
Souvent la différence est grande, très grande, entre le prix demandé et le prix réellement obtenu.
Pour fixer le plus juste prix, avec précision, il est utile d'avoir des données statistiques sur les biens qui ont été vendus dans la région.
Il est important de bien connaître la région afin de tenir compte de l'environnement.
Enfin, il est indispensable de tenir compte de l'état d'entretien et de la présentation générale du bien.
Sur base de toutes ces données, on pourra déterminer la valeur du bien en fonction du marche actuel.
A quel prix annoncer le bien ?
Trois hypothèses
1) On veut vendre le bien mais on a le temps, rien ne presse.
On peut alors annoncer le bien au prix du marché ou légèrement supérieur.
2) On est pressé, il faut vendre vite.
Il vaut mieux annoncer le bien à un prix légèrement inférieur à ce qui se pratique pour des biens équivalents dans la région.
3) On veut perdre beaucoup de temps et d'argent.
On annonce le bien à un prix fort au-dessus de sa valeur en se disant qu'il sera toujours temps de négocier quand un amateur se présentera.
Les amateurs sont là mais se laissent décourager par le prix excessif sans même chercher à négocier.
Ils achètent un autre bien à un prix plus réaliste.
Le temps passe.
On se dit alors qu'il faut baisser le prix et on le fait, parfois considérablement, à plusieurs reprises.
Les candidats acheteurs se renseignent, reconnaissent la maison et se disent : "Si elle est à vendre depuis autant de temps c'est qu'il y a un problème".
La maison est alors brûlée sur son marché.
Elle finira bien par se vendre, mais à quel prix ?
Le prix sera fortement inférieur à ce que l'on aurait pu obtenir tout de suite, en la proposant à sa vraie valeur, en fonction du marché, au "juste" prix.
Pour vendre vite et bien, il est de la plus grande importance de fixer le prix de façon professionnelle et réaliste.
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